L’immobilier est un secteur d’investissement de plus en plus prisé en raison de ses avantages financiers. Cependant, de nombreux propriétaires bailleurs ont des appréhensions quant aux loyers impayés. Si vous êtes dans cette situation, il est important d’agir rapidement ! En cas de loyer impayé, le propriétaire doit tout d’abord contacter son assurance « impayés de loyer » ou la caution du locataire. Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, le propriétaire a l’obligation de signaler la situation à la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) ou à la MSA (Mutualité Sociale Agricole). Ensuite, le propriétaire peut demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Il doit ensuite faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour l’expulsion.
Cependant, avant de prendre des mesures drastiques, il est conseillé de discuter avec le locataire. Il est possible qu’il ait été confronté à un événement imprévu ou à un problème indépendant de sa volonté qui l’a empêché de payer son loyer. En prenant contact avec lui par téléphone, message ou courrier électronique, vous pouvez obtenir des explications et trouver une solution à la situation. Si vous ne recevez pas de réponse satisfaisante ou si vous n’obtenez pas de réponse du tout, vous pouvez envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette démarche devrait inciter votre locataire à régler la situation rapidement.
Quelles sont les solutions en cas de loyer impayé ?
La procédure d’appel à la caution
Cependant, il est important de noter que malgré vos efforts pour maintenir une relation pacifique avec votre locataire, il peut arriver que cela ne fonctionne pas. Dans de tels cas, il peut être nécessaire de prendre des mesures pour récupérer les paiements qui vous sont dus. Comme nous l’avons mentionné précédemment, si votre locataire arrête de payer son loyer, vous pouvez demander l’aide d’un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement. Cet accord pourrait inclure un étalement du remboursement des impayés, ainsi que des paiements échelonnés pour des périodes futures.
Il est important de noter que résilier le contrat de location ou expulser le locataire ne sont pas des options à envisager en premier lieu. Avant de prendre de telles mesures, vous pouvez d’abord vous adresser à la personne qui a servi de garant. Vous pouvez envoyer un commandement de payer à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre locataire ne paie pas, vous devez transmettre le commandement au garant dans les 15 jours suivant l’envoi du courrier. À savoir qu’un impayé n’étant pas signaler par le propriétaire peut conduire à une amende s’élevant à 7 332 euros.
La garantie Visale
Pour avoir l’esprit tranquille, et en sachant que vous serez protégé contre les risques d’impayés de loyers, vous pouvez souscrire à la garantie Visale. En effet, grâce à Action Logement, vous pourrez facilement faire face aux situations où votre locataire ne paie plus son loyer en obtenant une aide financière. Notre article « Garantie Visale : comment et pourquoi l’obtenir ? » vous fournira des informations sur les conditions d’obtention de la garantie, ainsi que sur les avantages qu’elle offre. Pour faire court, Action Logement vous remboursera jusqu’à 36 mensualités sur toute la durée du contrat de location. Ce remboursement est valable même si le contrat est renouvelé, à compter de sa date de signature.
Il est bon de savoir que lorsque vous faites appel à Action Logement, l’entreprise vous versera directement les sommes dues avant de se retourner vers votre locataire pour obtenir un remboursement. Cette procédure permet de préserver la relation entre le propriétaire et le locataire, tout en garantissant que les loyers soient bien payés. Cependant, si le locataire ne respecte pas l’échéancier de ses remboursements, Action Logement sera en droit de demander au juge la résiliation du bail. Il est donc important de suivre de près les remboursements de votre locataire pour connaitre l’avancer du dossier et vous préparer à un éventuel changement de locataire.
La garantie loyers impayés
Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous pouvez contacter votre assureur si vous avez souscrit une assurance contre les impayés de loyer. La plupart des compagnies d’assurance proposent ce type de produit. L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) est conçue pour rembourser les échéances de loyers non payées ainsi que les dommages immobiliers qui pourraient en découler. Cependant, il est important de noter que sauf si votre locataire est un étudiant ou un apprenti, vous ne pouvez pas cumuler une assurance Garantie Loyers Impayés avec une caution.
Il y a deux cas de figure en fonction de la souscription de l’assurance en début ou en cours de bail. Si la souscription se fait en début de bail, l’assureur pourra exiger un dépôt de garantie, un seuil de ressources ou encore l’insertion d’une clause (de solidarité, résolutoire, etc.). Si la souscription se fait durant le bail, vous devrez prouver que votre locataire n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement dans les mois précédant la souscription du contrat d’assurance et fournir un dossier de location complet (copie du dernier bulletin de salaire, dernier avis d’imposition, pièce d’identité…). Dans tous les cas, si vous envisagez de souscrire une GLI, prenez soin de vérifier s’il existe une période de franchise, de poser la question de savoir sur quelle durée les loyers impayés vous seront remboursés et s’il existe un plafond, de demander à l’assureur si c’est lui qui prend en charge les frais de procédure, de vérifier que votre contrat prévoit une protection contre les dégradations causées par votre locataire et une prise en charge des travaux de remise en état.
