Dans un marché très changeant, l’estimation d’un bien immobilier peut être une tâche à la fois ardue, utile, pour ne pas dire essentielle. Si vous achetez pour vivre, vous aimerez payer le prix juste. Si vous achetez pour investir, vous allez chercher la meilleure affaire, et parfois un bien atypique. Il est donc bien utile d’avoir des outils pour estimer des moutons à cinq pattes.
Auparavant, on faisait une estimation à la mémoire, avec un agent de quartier, avec les annonces en cours dans le secteur. Heureusement, depuis quelques années, la data s’est invitée dans la boucle avec des critères de plus en plus affinés. Parfois même, certains outils estiment la vue que vous avez en fonction de votre adresse et de l’étage du bien. Certains sites deviennent ainsi des référents, d’autant plus qu’ils agrègent les données notariées des ventes effectivement conclues pour lesquelles le prix est connu et réel.
Tous les outils que nous vous présentons vous donneront une base d’estimation, ensuite, il vous faudra penser par vous-même. Oubliez la machine ! Il vous faudra intégrer le prix des travaux potentiels ou nécessaires, juger de l’ensemble de la copropriété, lire les PV d’AG ou les règlements de copropriété. Les estimateurs en ligne n’intègrent pas la relecture des PV d’AG. Ces outils d’estimation peuvent aussi vous être utiles pour fixer une valeur à vos biens acquis qui vous serviront de base dans le cadre du montant amorti pour le statut du LMNP, d’autant plus si vous l’avez acheté il y a quelques années sans opter immédiatement pour ce statut.
Cependant, les sites d’estimation en ligne sont nombreux, et il est important de sélectionner ceux qui vous offrent les résultats les plus précis et les plus utiles. Voici notre sélection des 5 meilleurs sites pour estimer gratuitement votre bien immobilier en ligne ! N’oubliez pas que ces estimations sont basées sur des données fournies par vous-même, et ne sont donc pas infaillibles.
Quel site pour une estimation de bien immobilier gratuit ?
MeilleursAgents
MeilleursAgents est l’un des sites immobiliers les plus réputés. Il se félicite même d’être le site n°1 de l’estimation immobilière en ligne, selon le communiqué Audience Internet Global de mars 2021 par Mediametrie/NetRatings. Les choses ont peut-être changées depuis, mais qu’importe les promesses, ce sont les résultats qui comptent. Et des résultats, il en donne ! Le site MeilleursAgents vous propose à la fois une estimation de la valeur de votre bien, du prix au m² et du montant du loyer potentiel. Les informations sont restituées dans une interface claire et précise.
Si les résultats peuvent être approximatifs – MeilleursAgents propose une note de fiabilité allant de 1 à 5 – il faut savoir qu’ils ont été est peaufinés grâce aux informations de ventes recueillies par leurs 12 000 agences partenaires. L’outil de calcul du site, permettant de réaliser cette estimation, exploite un historique de millions de transactions, dont beaucoup de ventes récentes, couplé aux informations démographiques et socio-économiques fournies par l’INSEE. Une mise à jour est effectuée mensuellement en fonction des dernières transactions connues dans l’environnement du bien. C’est selon nous le service gratuit le plus complet et le plus précis.
SeLoger
SeLoger, l’un des leaders de l’immobilier sur Internet en France, offre plus d’un million d’annonces immobilières en ligne. Pour estimer avec précision un bien immobilier, SeLoger utilise une base de données complète qui prend en compte la localisation, l’environnement (monuments, commerces, transports), les caractéristiques (état, superficie, exposition) et la demande actuelle. Il suffit d’entrer l’adresse du bien, de le décrire et de fournir vos coordonnées (adresse e-mail, numéro de téléphone) pour obtenir une estimation des prix de vente ou de location, accompagnée d’un indice de fiabilité. Si vous recherchez un lieu d’investissement, SeLoger propose également une carte interactive de la France, indiquant les régions les plus intéressantes.
LogicImmo
LogicImmo, encore un mastodonde de l’immobilier en ligne. Le site est très connu pour avoir des milliers d’annonces d’immobiliers neufs (≈ 8000). Mais tournons-nous vers l’estimation immobilère en ligne et gratuite de LogicImmo plutôt. Une adresse, quelques informations sur le bien et vos coordonnées suffiront pour vous fournir une estimation immobilière en 2 minutes. Vous l’aurez peut être remarqué, mais il s’agit exactement du même outil que SeLoger. Et sans surprises, les données sont identiques, avec les mêmes prix… et la même fiabilité.
PAP (Particulier à particulier)
Le célèbre site d’annonces immobilières entre particuliers, PAP, n’a plus besoin d’être présenté. Mais pour l’instant, nous nous intéressons non pas aux offres immobilières, mais bien à leur algorithme d’estimation immobilière en ligne. Toujours gratuit, il fonctionne comme les précédents. Vous entrez une adresse et les caractéristiques du bien (appartement ou maison, nombre de pièces, superficie, classe énergétique, type de chauffage, etc.), vos coordonnées, et la magie opère. Le résultat affiche le prix moyen ainsi que sa fourchette basse et haute. L’avantage est que PAP propose une liste des biens indiquant sur quelles ventes cette estimation est basée. Si vous connaissez le quartier, cela peut être un bon indicateur de la fiabilité des prix proposés.
Bien’ici
Continuons avec Bien’ici, un site connu pour ses recherches immobilières réalisées à partir des différentes commodités disponibles à proximité des biens immobiliers et de sa carte interactive particulièrement réussie. Mais comme les autres, c’est avant tout l’estimation immobilière en ligne qui nous intéresse. Comme d’habitude, vous entrez une adresse et les caractéristiques du bien, ainsi que vos coordonnées, et l’estimation est faite en à peine 2 minutes. Bien’ici précise comment est effectuée l’estimation : « Nos algorithmes d’estimation reposent sur des milliers d’historiques de ventes du secteur et de la ville et prennent également en compte les tendances du marché. Nous mettons tout en œuvre pour vérifier et mettre régulièrement à jour les données que nous utilisons afin de vous proposer une estimation immobilière la plus fiable possible de votre logement. » Les données sont ensuite transmises à des partenaires locaux, qui pourront affiner les résultats de recherche.
Efficity
Pour terminer, parlons de effiCity. Le site est peu connu et pourtant, leurs estimations immobilières sont très efficaces. effiCity est un site qui vous accompagne dans la création et le développement de votre activité de mandataire immobilier. Il s’agit donc d’un site plutôt orienté vers les professionnels de l’immobilier (en tout cas ceux qui veulent le devenir). Comme ces compères, le site propose une estimation immobilière en ligne totalement gratuite. En échange de quelques informations sur le bien – dont les matériaux de construction principaux – vous aurez une estimation de vente crédible. effiCity utilise la méthode d’estimation immobilière « comparative ». Le site collecte chaque mois un nombre important de données des marchés immobiliers locaux permettant d’évaluer pour chacun d’entre eux le prix moyen au m2. Ensuite, sur la base d’un bien immobilier standard, est ajouté de la valeur selon les caractéristiques du bien immobilier estimé.
On pourrait faire un comparatif, dire lequel est le meilleur, mais ce n’est pas notre objectif. Nous souhaitons simplement partager avec vous des outils utiles et gratuit. Mais pour voir un peu les résultats, sans jugement, nous avons utiliser ces outils pour notre appartement Georges, situé à Paris :
| Service | Prix net vendeur moyenne | Fourchette |
| MeilleursAgents | 492 300 €, soit 9 583 € /m² | Entre 451 972 € et 532 717 € |
| SeLoger | 453 900 €, soit 8 900 € /m² | Entre 416 638 € et 491 069 € |
| LogicImmo | 453 900 €, soit 8 900 € /m² | Entre 416 638 € et 491 069 € |
| PAP (Particulier à particulier) | 636.000 €, soit 12 470 € /m² | Entre 605.000 € et 667.000 € |
| Bien’ici | 375 000 €, soit 7 353 € /m² | Entre 297 000 € et 506 000 € |
| Efficity | 466 000 €, soit 9 137€ /m² | Entre 419 400 € et 512 500 € |
Qu’est-ce que Etalab ?
Etalab est un service de la direction interministérielle du numérique (DINUM), placé sous l’autorité du ministre de la Transformation et de la Fonction publiques. Le DINUM a pour mission d’élaborer la stratégie numérique de l’État et de piloter sa mise en œuvre. Le rôle de Etalab est donc de faciliter la diffusion et l’accès aux données publiques, notamment celles des demandes de valeurs foncières (DVF). Les DVF, ce sont les prix de vente net des propriétés. C’est-à-dire hors charge ou frais d’agence et de notaire. Ces valeurs sont disponibles pour les 5 dernières années, et sont mises à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
Pour utiliser Etalab, c’est très simple : il suffit de vous rendre sur https://app.dvf.etalab.gouv.fr. Puis, sélectionnez un département et une commune. Vous pourrez ensuite affiner en sélectionnant une section cadastrale, puis une parcelle cadastrale afin de retrouver un bien. Les parcelles cadastrales pour lesquelles une vente a eu lieu dans les 5 dernières années s’affichent en bleu. Vous pouvez cliquer dessus pour afficher les dates, les valeurs foncières et les dispositions. Cela vous permettra d’avoir une idée des biens qui se sont vendus dans le quartier et leurs prix.
