— Étape 1 : La recherche
| 1.1 Déterminer vos objectifs, projetez-vous dans 1 ou 5 ans. Qu’est-ce que vous aimeriez faire ou avoir ? Qu’est-ce que vous aimez ? Inutile de se dire : suis-je capable ou sais-je faire ? Car les choses s’apprennent. |
| 1.2 Visiter des biens à blanc pour vous faire une petite idée. |
| 1.3 Constituer une checklist de visite. (Voir notre check list de visite) |
| 1.4 Consulter un courtier et des banquiers pour obtenir une idée d’enveloppe possible. Un accord de principe sur un montant serait la meilleure des choses. |
| 1.5 Choisir le cadre fiscal pour votre investissement. On parle souvent du terme « véhicule d’investissement » (Direct, SCI, autres) Il existe pas mal de vidéos sur YouTube pour choisir ou au moins se renseigner. Exemple : https://www.youtube.com/@AmarrisImmo |
| 1.6 Rechercher des biens. Utilisez des agrégateurs d’annonces, vous gagnerez du temps. Il y en a pas mal, cela vaut le coup de prendre une version payante pour deux trois mois, cela coûte dans les 15 euros mensuels. Nous, on utilise moteur’immo. |
| 1.7 Choisir un notaire. Un notaire c’est pour la vie, il faut choisir un bon qui vous suivra. Le notaire est assermenté, cela veut dire que s’il ment il est lourdement condamné, beaucoup plus qu’une personne lambda. Le notaire passe les modes et les tendances, il donne une information tangible et voit les petits détails. Choisir par défaut, c’est perdre un conseil précieux ! |
| 1.8 Effectuer des visites. Il faut se charger le planning. De par mon expérience, je vois environ 30-35 biens pour une acquisition. |
| 1.9 Analyser et identifier la bonne affaire. Inutile de penser que l’affaire parfaite existe, au contraire certaines contraintes, certains défauts peuvent être des opportunités. Il faut être exigeant et flexible à la fois, c’est un jeu de funambule. |
| 1.10 Estimer les travaux. De 500 euros à 2500 euros du m². Avec cela, vous n’êtes pas renseigné. Cela dépend de deux facteurs évidents : est-ce que vous en faites une partie de votre propre main ou avec votre oncle Alain ? Quelle est l’ampleur des travaux ? Dois-je toucher à la structure ou simplement refaire la peinture ? Je vous déconseille de faire faire des travaux au noir, vous êtes responsable en cas de pépin, vous ne pouvez pas déduire. Je sais par expérience que les offres de travaux au noir pullulent et que souvent le prix est attractif. |
| 1.11 Publier une annonce fictive de location. À mes yeux, le meilleur site pour cela est leBonCoin qui brasse énormément d’annonces souvent finement géolocalisées. Cela vous donnera une idée du prix d’acceptation du loyer et de la rapidité à louer. Vous pouvez compter le nombre de messages reçus pendant 1 semaine. |
— Étape 2 : On passe à l’action
| 2.1 Un bien vous plait ? Il faut passer la seconde. Faire une deuxième visite et visiter le quartier, localiser les transports, les commerces, les crèches etc… Surtout pensez à venir en pleine nuit, quand c’est possible, pour voir ce qu’il se passe. Personnellement, j’aime bien passer à 2-3 moments stratégiques. En semaine 7h-8h pour voir qui part travailler, le dynamisme. En pleine nuit, 1h du matin pour voir si le quartier est calme ou s’il y a de la vie. Le dimanche, pour les mêmes raisons que la nuit. Par ailleurs, vous pouvez faire passer un artisan ou un architecte dans les lieux pour estimer les potentiels et les travaux à réaliser. |
| 2.2 Les PV d’AG. Il est capital de demander les trois derniers PV d’AG pour voir ce qu’il se passe dans la copropriété. Deux éléments sont à voir : les travaux en cours ou à venir, l’état des relations dans la copropriété. Cela peut être des impayés de copropriétaires ou bien encore des procédures judiciaires en cours. |
| 2.3 Faire une estimation. Pour estimer un bien vous avez le site Meilleurs Agents qui est la référence en la matière et qui agrège beaucoup de critères. Il y a aussi la base DVF d’Etalab qui est le site étatique qui recense les ventes. Il y a donc un délai de 2-3 mois entre la réalité du marché et ce qui est publié. |
| 2.4 Faire une offre. Tout se négocie et surtout quand le marché est baissier et donc favorable aux acheteurs. Vous pouvez faire plusieurs offres, vous pouvez vous dédire ou mieux mettre une date de fin de validité de votre offre pour pouvoir être sur plusieurs dossiers à la fois. Une offre c’est quoi ? C’est l’estimation faite modulo le volume de travaux que vous devez faire. Auquel il faut ajouter les droits de mutation, ce que beaucoup appellent à tort les frais de notaire qui sont des taxes municipales, départementales et des droits d’enregistrement aux hypothèques. Si vous voulez faire de l’immobilier comme un investisseur, il faut connaître ce genre de détails. Sinon, je vous donne un mouchoir pour pleurer votre marge. |
| 2.5 Obtenir une offre d’achat signée et un compromis de vente. Idéalement dans votre offre vous pouvez donner les coordonnées de votre notaire, cela ajoute en crédibilité et montre vos intentions à agir. Idéalement encore, vous exigez de l’acheteur un écrit, indiquant qu’il accepte votre offre. |
| 2.6 Préparer et signer le compromis de vente. Le rendez-vous pour le compromis de vente est capital. C’est lors de ce rendez-vous que vous allez balayer tous les points et soulever toutes les questions. Si vous le faites lors du compromis, vous pouvez avoir des éléments en main pour renoncer, envisager les travaux, renégocier… le plus tôt est le mieux. Il peut y avoir un souci sur l’origine de propriété, les servitudes, la nature du droit de propriété. Raison pour laquelle, faire ce compromis avec notaire est primordial au lieu de le faire dans une agence immobilière avec un papier carbone. Certes cela va vous coûter 300-350 euros ce qui rapporter au bien est l’épaisseur du trait. En outre, si vous avez une promesse de vente trop légère ou trop standarde, vous risquez d’allonger le temps de constitution de l’acte authentique. Il est utile de se réunir et d’échanger de vive voix lors de la promesse c’est-à-dire en amont du calendrier. |
| 2.7 Choisir le mode d’imposition. Dans votre promesse de vente vous pouvez mettre une clause de substitution ce qui vous permet de changer la personne qui achète le jour de l’acte authentique. En d’autres termes, cela vous laisse le temps de créer une SCI ou une SARL de famille si vous optez pour cette forme de véhicule d’investissement. |
| 2.8 Trouver et négocier un prêt. Rappeler votre courtier, vos banquiers, c’est le moment d’agir, votre temps est compté. Votre promesse contient une condition suspensive d’obtention de crédit c’est-à-dire une date jusqu’à laquelle vous pourrez renoncer à l’acquisition si vous produisez un document attestant d’un refus bancaire. Il peut être opportun de décaler les premières échéances pour soulager votre trésorerie. Les banquiers aiment bien cette idée car ils perçoivent des intérêts pendant cette phase. Passé ce délai, vous devrez au vendeur une pénalité, 10% mais généralement, cela se réduit à l’acompte déposé. Attention, vous pouvez prendre deux ou trois ans de procédure judiciaire si vous vous trouvez dans ce cas de figure et cela est une charge mentale inutile. |
| 2.9 Choisir les artisans et l’architecte. Faites vous accompagner par un architecte avec lequel vous avez un bon feeling, esthétique et entrepreneurial. Un architecte raisonne en mètres cube alors que tous les professionnels de l’immobilier raisonnent en mètre carrés. Si vous voulez un effet woao une fois les travaux terminés, laissez l’archi raisonner en m3. S’il a un coût, l’architecte vous fera gagner de l’argent et du temps. Les architectes connaissent les problématiques des investisseurs, ils sont précieux. L’archi va faire des plans, des appels d’offres. De la charge mentale en moins, de la joie quand vous verrez ce qu’il vous propose. Pour l’artisan ou les artisans, si vous avez une entreprise tout corps d’état, vous gagnerez en efficacité et en responsabilité. Quand il y aura un souci, l’artisan ne pourra pas renvoyer la balle à une autre entreprise. |
| 2.10 Anticiper le projet jusqu’à son terme. Il faut anticiper les travaux et l’équipement du logement dès le début pour plusieurs raisons. Cela va vous permettre de tout chiffrer, d’approvisionner en avance et donc d’avoir le temps d’acheter au meilleur prix. Par ailleurs, vous éviterez des ruptures de chantier faute d’approvisionnement. Attendez d’avoir votre prêt et d’être quasi certain de la signature mais dans l’esprit, si vous faites du meublé vous pouvez acheter la TV en black Friday au mois de novembre par exemple, même si la livraison du bien est prévue pour janvier. |
| 2.11 Communication avec les propriétaires actuels, les vendeurs Discutez avec les vendeurs surtout s’ils ont vécu dans les lieux ou s’ils ont loué l’appartement. Ils ont toujours une connaissance fine des lieux et une bonne expérience du bien. Ils vont vous faire gagner du temps et vous donner des informations précieuses d’autant que généralement, ils sont heureux d’avoir vendu. |
| 2.12 Signer l’acte authentique C’est le jour J. Ce jour-là votre artisan doit être prêt à commencer immédiatement les travaux. Cela m’est arrivé d’envoyer un message whatsapp à l’entreprise, pendant la signature, feu ! on y va. Souscrivez une assurance PNO, propriétaire non occupant. |
| 2.13 Lancez les appros Vous pouvez faire le shopping de la vaisselle à la TV des lits aux lustres. Il est parfois opportun d’aider l’artisan lui-même dans ses approvisionnements. Par expérience, je sais qu’on peut approvisionner pour eux pour moins cher. Cela dépend de la taille de l’entreprise et de votre disposition à cela. L’architecte possède aussi un bon carnet d’adresses, c’est aussi pour cela qu’il est utile. |
| 2.14 Actualisez votre annonce en ligne Voir le point 1.11 et actualisez votre annonce qui devient cette fois moins fictive. Surtout si vous avez des plans de l’architecte. Cela vous permettra de constituer des dossiers, de prendre attache. |
— Étape 3 : La rénovation
| 3.1 Calendrier des travaux. Exigez, si vous ne l’avez pas, un calendrier de l’artisan et de l’architecte. Un diagramme de Gant pour ceux qui sont dans la gestion de projet. 🚀 |
| 3.2 Prendre des photos avant travaux. Prenez un max de photos, éventuellement faite appel à un huissier pour tout constater. Les photos vous permettent de voir l’avancement, de gérer à distance quand vous échangez avec vos équipes, une photo vaut mieux qu’un long discours. Le constat d’huissier est un moyen de vous protéger et de mettre court à toutes demandes. La nature humaine est ainsi faite que si vous remettez à neuf un appartement dans une copropriété, vous ne pourrez empêcher qu’un jaloux vous accuse d’être la cause d’une fissure chez lui. Le coût d’un huissier est de l’ordre de 300 euros, il fait des photos du dessus, du dessous, des parties communes. D’un point de vue plus positif, les photos vous permettront de vous souvenir et de vous encourager, de voir tout ce que vous avez accompli et c’est bon pour la confiance. |
| 3.3 Réunions de chantier. Toutes les semaines à jour et date fixes vous permet de prendre le lead et d’imposer un rythme. L’architecte doit produire dans le jour qui suit un compte-rendu de chantier avec ce qui a été constaté comme fait, ce qui doit être fait, ce qui a été choisi ou décidé. C’est encore une fois, un document référent qui fait gagner du temps à tout le monde. |
— Étape 4 : La mise en location et commercialisation
| 4.1 Vivre dans l’appartement. Une fois les travaux finis, je vous invite à vivre une soirée et une nuit dans l’appartement. Cela vous rappellera vos premières nuits dans un lieu quand on cherche tout. Cela vous permettra de tester que la douche ou le lave-vaisselle fonctionnent et qu’il ne manque pas un porte-savon. |
| 4.2 Faire une session photos avec un professionnel. Chacun peut faire avec son téléphone des photos, je vous conseillerais deux choses : utilisez un pied et éventuellement un objectif grand angle qu’on peut fixer sur un téléphone. Choisissez le jour où il fait beau et l’heure la plus propice, généralement entre 11h et 14h. Vous pouvez aussi faire appel à un photographe pro, cela coûte environ 150-200 euros pour un appartement de 80 m². |
| 4.3 Chercher des locataires. Vous pouvez le faire par vous-même et c’est parfois la bonne solution. Vous pouvez vérifier la réalité d’une déclaration d’impôts sur cette page : https://www.impots.gouv.fr/verifavis2-api/front Devant la recrudescence des faux dossiers, nous avons préférez confier cette tâche à des personnes dont c’est le métier. Nous utilisons actuellement Flatlooker. |
| 4.4 Recherchez l’effet Wow ! Mettez deux trois bouteilles dans le frigo, c’est toujours sympa quand on emménage de trouver quelque chose de frais à boire. Soignez l’équipement de votre appartement, ajoutez une cafetière par exemple ou toute chose utile comme une table à repasser. Une table à repasser est souvent plus utilisez qu’on ne le croit. |
| 4.5 Faire l’inventaire. Etablissez un inventaire précis et exhaustif avec tout ce que l’appartement contient mais surtout avec la source, l’endroit où vous les avez achetés avec leur valeur. Vous gagnerez du temps quand vous devrez remplacer. Il nous est arrivé qu’un locataire casse un objet et nous demande où il peut l’acheter à nouveau. |
| 4.6 Onboarding locataire. Etablissez un document qui contient toutes les informations utiles de votre bien. Le jour de ramassage des ordures, les coordonnées du gardien, le PDL, le point de livraison de l’électricité… |
— Étape 5 : Et puis viens la gestion
| 5.1 Être Disponible. Soyez disponible pour vos locataires. Ils ont rarement besoin de vous mais quand ils ont besoin, il faut répondre vite. Nous avons des groupes whatsapp, il doit y avoir entre 5 et 10 conversations par an en moyenne. Cela permet d’intervenir vite en cas de besoin et donc limiter les coûts ou les problèmes et d’accroître l’expérience locataire. |
| 5.2 Utiliser un logiciel de quittancement. Si vous gérez par vous-même, il vous faut un logiciel de quittancement. Nous utilisons celui-ci qui est très bien : Applicéo. Cela vous permet d’avoir un suivi financier, d’envoyer les quittances en deux clics. |
| 5.3 Engager un comptable. Le coût en vaut la peine car la législation change souvent et que ce sont des heures de vie que vous vous offrez. Pour Tactac, nous en utilisons deux distincts, Indy et Amarris Immo. À savoir que l’utilisation d’un CGA, Centre de Gestion Agréé, donne également une remise. |
| 5.4 Suivi de copropriété. C’est chronophage et souvent agaçant mais vous devez vous inclure dans la vie de la copropriété, suivre les travaux en cours, les activités du syndic, relire les charges. |
