Tout d’abord, revenons aux bases. L’encadrement des loyers est une loi qui pose une limite au loyer que fixe le propriétaire d’un logement loué avec un bail d’habitation. Il s’agit d’une des mesures les plus importantes de la loi Alur du 24 mars 2014 proposant à tous « un accès à un logement digne et abordable ». Cette loi fut à l’initiative de Cécile Duflot, ministre du logement, sous la présidence de François Hollande en 2014. Après avoir été suspendue en 2017, l’encadrement des loyers réapparu en 2019 grâce à la loi Elan. Il s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire les communes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui veulent y vivre. Aujourd’hui, l’encadrement des loyers s’applique à :
- à Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
- à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
- à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 ;
- à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
- à Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 ;
- à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ;
- à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
En 2022, la mesure s’applique donc sur sept territoires représentant vingt-quatre villes, c’est-à-dire Paris, Lille, Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Saint-Ouen, Lyon, Villeurbanne, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Montpellier et Bordeaux.
Un encadrement des loyers difficile… à encadrer
Une fois la mesure en vigueur dans les villes concernées, le loyer des locations vides et meublées utilisé en tant que résidence principale ne pourra pas dépasser un plafond qui est fixé en fonction de certains critères. Cela peut être :
- Le type de logement : appartement ou maison ;
- Le type de location : non meublée ou meublée ;
- Le nombre de pièces principales ;
- L’année de construction ;
- L’adresse du logement.
En renseignant ces critères sur le site dédié de la DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) on obtient différentes informations, comme :
- Un loyer de référence ;
- Un loyer de référence minoré de 30 % ;
- Un loyer majoré de 20 % à ne pas dépasser.
L’indicateur pour l’encadrement des loyers est le loyer de référence, il permet d’être plus ou moins stable selon la situation et sa localisation. Pour être respecté, le loyer hors charge doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Cela concerne notamment les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail. A savoir que pour un renouvellement du bail, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer uniquement s’il est sous-évalué par rapport au prix du marché.
Pour vous aider à bien comprendre, nous vous avons préparé une petite image :
Le piège du complément de loyer
Si la loi permet de cadrer efficacement le prix des loyers en zone tendue, il existe une exception : le complément de loyer. Très peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement supposément exceptionnel. Cela peut correspondre à un duplex, un grand balcon, une belle vue, un appartement meublé avec des appareils particuliers ou un cadre d’habitat qui différencie suffisamment le logement pour que cela ne soit pas un critère pris en compte pour la détermination des loyers de référence.
Afin de ne pas permettre aux bailleurs et propriétaires d’utiliser le complément de loyer pour gonfler le prix du loyer de manière injustifiée, il peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation.
Juillet 2022, l’encadrement des loyers annulé à Paris
Un jugement du tribunal administratif datant du 8 juillet 2022 vient d’annuler partiellement l’encadrement des loyers à Paris. Elle ne concerne toutefois que les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020.
Une décision qui résulte d’une réclamation de l’Union nationale des propriétaires (UNPI). « Cette décision est une bonne nouvelle. Elle appuie le combat que nous menons depuis plusieurs années et révèle au grand jour les dérives juridiques mises en place », indique Christophe Demerson, son président. Une annulation qui ne remet pas en cause le dispositif de l’encadrement des loyers mais qui serait plutôt lié à un problème administratif. Dans tous les cas, les choses vont forcément évoluer dans les mois et années à venir.
